战略研究院院长吴定金：房地产还是保利个好行业，税前成本利润率达15%的发展房地项目不少

8月9日，保利发展控股集团战略研究院院长、战略战略投资中心副总经理吴定金在2022博鳌房地产论坛，研究院院接受了时代周报等多家媒体采访。长吴产还成本

对于目前部分房地产企业面临的定金的项困境，吴定金表示，个好房地产行业仍然是行业个好行业，存在大量的税前少机会。因为在现有最新的利润率达价格体系之下，税前成本利润率达15%的保利项目必然不少，有的发展房地公司要求项目销售净利率8%到9%以上。

“所以我并不认为这个行业就没得做了，战略只是研究院院说你怎么生存下来，怎么在新一轮的长吴产还成本发展中再出发的问题。”吴定金指出，新的价格体系之下，房企会有新一轮的发展，这是在供求再平衡、行业风险出清之后新一轮的机会。

今年4月，由保利发展控股发布的《保利2021-2022年房地产行业白皮书》提出，不要把市场规律简单化，市场短期走势看的是市场预期，中期走势遵循运行周期，长期走势遵循生命周期。虽然房地产行业告别高速增长，总量规模见顶，但行业仍能良性循环。

房地产还是个好行业

时代周报：新的价格体系具体指什么？

吴定金：新的价格体系是指经过一轮市场下行之后，所有价格都会在原基础上发生大的变化，以新的坐标重新归位。

直白点说，之前对市场价格的影响因素有什么？比如一二手房限价、房屋真实成交价以及土地价格。就这几个价格来看，市场采取的是孰低原则，即哪个最低以哪个为坐标。比如说一个城市，如果二手房的限价是最低的，那就以二手房的限价为坐标，特别是核心区的价格为最高点，然后开始进行排布。

所以我为什么说房地产还是个好行业？在价格重新调整完之后，它就会以新的价格体系为基础进行新一轮的发展。

如果这个时候你再去拿地，像公司今年拿的地基本可以理解为是新价格体系下的项目。就这个项目而言，如果按照现有市场基本稳定的情况来看，收益还是有保证的，所以也不能完全悲观，还是要动态地去调整。当然本身的量价确实下降得比较大，特别是对于原来拿的地影响是非常大的，但对于新获取的这些土地，它其实是在新的价格体系下重新开始做，所以我认为这是未来一种新的希望。

时代周报：新的价格体系可以理解成房企的利润压薄了吗？

吴定金：新的价格体系之下，房企利润是相对稳定的。它对于房企原来的利润影响，我认为更多是调结构，通过调结构能够对冲一些利润的减少。

因为在旧的价格体系之下，特别是土地市场价格高位的时候，比如2017-2018年，如果房企在这个时间段拿的土地过多，现在来看多数盈利都有压力，有的甚至亏损。所以这种项目越多，对于企业压力也会越大。所以通过调结构，进行新项目的获取，可以对冲之前高地价的影响，整体上能够让房企的利润保持相对合理平稳的区间。

不要对房地产过度悲观

时代周报：现在很多房企都提出往一二线城市布局，如果大家都去一二线，三四五六线城市的土地怎么办，会不会出现大量闲置或者卖不出去？

吴定金：我认为关键是要抓住真实需求，如果部分三四五六线城市的购房需求还没有释放，只要需求在，那还是有机会，所以要分门别类看。

一二线城市也是这个道理，虽然房企整体上都往一二线城市走，但并不是说这些城市中所有的区域都可以。以广州为例，广州其实是一个一线市场同时存在的城市，增城从化就属于四五线市场。对这类市场只能看菜吃饭，根据需求来。

至于房企扎堆一二线是否会造成“踩踏”或者竞争过于激烈，这是势必会出现的，但这不是坏事。

每个企业都有它擅长的能力，比如说资金能力还有专业能力。专业能力已经成为房企分化的主要原因，现在并不是说企业拿下这块地就能开发好，如果企业的产品力、成本率、品牌，包括整个服务不专业的话，这块地给到这家企业，也开发不好。

如果一个好企业能把这块地做到15%收益率的话，不专业的企业可能只能做到5%，这是很不划算的，所以这种企业自然就竞争不过其它企业，会被逐渐排挤出来。

所以，我认为这是一个优胜劣汰的过程。

时代周报：对下半年房地产走势有哪些预判？

吴定金：首先市场确实还在下行，从融资端和销售端来看，房企困境还没有根本性的改善，接下来部分房企的资金会越来越紧张，这个的确很难扭转。

但我之所以强调要保持一份乐观心态，是因为现在大家太悲观了。而且现在中央层面提出要支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。地方政府很多也开始积极行动起来，开始着手“保交楼、稳民生”事宜，相信接下来会有一些改善，值得期待。

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