21世纪经济报道

“越秀挺进京城、越秀延续央国企所向披靡、进京京东京东出手摘地”，出手北京最新一期土拍看点十足。北京

2月8日，土拍北京土地市场兔年首拍落下帷幕，冷热6宗地收金132.09亿元，分化本次土拍仍属于北京2022年第五批集中供地。越秀延续

其中，进京京东3宗地现场竞价激烈角逐、出手3宗地底价成交，北京延续了北京土拍市场2022年“冰火两重天”的土拍特点，“少量供应、冷热流拍率为0、分化冷热分化”等表现也是越秀延续一脉相承。

从溢价率来看，五批次土拍的整体溢价率约为7.8%，低于2022年第四批土拍的10.02%，热门3宗地分别吸引了14家、10家、6家报名主体的数据，也与四批次有相似之处。

业内人士认为，房企对优质地块的激烈争夺并不意味着拐点确立，土拍市场的明确回暖尚需时间。“房企并没有失去理性，拿地依然非常谨慎。”中原地产首席分析师张大伟说。

值得注意的是，越秀地产作为大湾区国企，曾多次尝试在北京市场拿地，均以遗憾告终，本次土拍，越秀不但顺利实现了进京，还斩获了2宗地块，被认为是五批次土拍的“最大赢家”。

除此以外，中建系旗下一局和八局也实现了摘地，其余两宗地分别归属于北京新城基业和京东。

随着北京二手房市场交易明显复苏，北京土拍市场的趋势或也将随之波动。

北京本次供应总计推出了6宗地，其中位于通州、房山、经开区的3宗地已于2月7日底价成交，因只有1家企业参与报价，3宗地分别归属于北京新城基业、中建智地（一局）和京东。

其余3宗地则热度较高。昌平区回龙观地块共吸引了14家报名主体，朝阳区小红门地块吸引了10家报名主体，石景山苹果园地块吸引了6家报名主体。

朝阳小红门地块在触及地价上限后，摇号确定中建东孚（八局）为竞得人，成交价14.26亿元，溢价率15%，折合楼面价约4.73万元/平方米，销售指导价为8万元/平方米。叠加其地块位置在北京朝阳区东南四环之内，从业人士分析，3.27万元的缝差为房企预留了相对充足的利润空间。

而越秀对石景山地块志在必得的决心，让市场品来甚觉津津有味。

石景山历来被认为是中海的主场，中海深耕石景山，已经在这里打造了十几个项目，是区域内市场占有率最高的开发商。

在达到地价上限之后，石景山转入竞现房销售面积环节，越秀紧追中海，丝毫不予退让。经过33轮举牌，越秀以15%溢价率+1.5万平方米现房销售面积夺得石景山地块。

这也是越秀首次在京独立拿地。“刺激。”业内人士表示，石景山地块楼面价折合4.86万元/平方米，销售指导价7.48万元/平方米，加上现房销售面积需要的时间周期，越秀此举可谓够有魄力。

越秀的底气或许来自石景山地块较高的去化概率。周边生活配套相对完善，也不缺乏购房人群，去化是有保证的。

作为本次土拍热度最高的地块，昌平地块的竞拍主体包括中建智地（一局）、中建玖合（二局）、越秀、城建、建发、、招商、首开、中海+未来科学城、金茂、华润、建工、中铁、中能建等企业及联合体。

昌平地块在3分钟内就触及了地价上限，竞现房销售面积环节，房企举牌也没有犹豫，很快就触及了竞现房销售面积上限。最终，摇号确定越秀为地块获得者，代价为33.12亿元总价+15%溢价率+4.5万平方米现房销售面积。

6宗地最终的拿地主体中，央国企占了5席。张大伟表示，中建系、越秀地产各揽两宗地，外地国企进北京市场是这场土拍的主要特点，越秀成为主要的赢家，但整体地价并未过高。

整体来看，本次土拍的冷热分化依然明显。张大伟认为，房企并没有失去理性，拿地非常谨慎，在优质区域地块上竞争激烈，但郊区非热门地块，大部分房企参与很少。“2023年是北京的土地供应大年，市场预期将有大量优质土地供应，所以从房企的出价情况看，还是非常谨慎的，只争低风险优质地块。”他说。

2023年以来，北京楼市晴雨表——二手房市场明显复苏。

随着疫情影响减弱，业主、客户积压的房产需求逐渐释放，二手房市场交易活跃度上升。

北京住建委官网数据显示，1月全市二手房网签8308套，环比上月下降5.3%。抛开春节假期网签暂停的因素，1月1日-15日，北京二手房网签5152套，环比上月同期上涨51.6%，实际上，从2022年12月最后一周开始，二手房交易量已显著增加。

“1月前两周带看量环比之前两周上涨55.7%，和去年春节前同一时间段相比，上涨14.9%。”麦田房产方面提供的数据显示，1月北京二手房市场的热度和12月相比，客户入市意愿明显加强。

随着成交加速，二手房挂牌房源量也开始下降，1月第二周（1.9-1.15）麦田在售房源总量环比上周下降0.1%。叠加带看量的上升，已经有少部分房东出现惜售苗头，当前市场优质房源的去化速度明显变快。

“对比2022年年末，当时的客户普遍处在观望情绪，带看量、成交量都处于低位，卖方比较着急，现在情况有些改变。”麦田房产北苑大区润泽西区店长姜德常说：“客户出手速度明显加快，看到中意的房子，觉得价格合适，都会尽快定下来。”

从客源群体来看，此前被疫情压抑的刚需入市需求和改善置换需求都在释放。“当天看房、当天洽谈签约的客户多起来了，一些之前不愿意加价的客户，也开始调整心理预期。”麦田房产北京广渠门大区富力城西区区域经理闫中文透露。

价格方面，根据麦田房产监测，1月份北京市（麦田覆盖楼盘）挂牌均价和上月相比持平，最近一年挂牌价呈现波动上升趋势，1月二手房挂牌价同比去年1月上涨3.24%。

与此同时，贝壳研究院数据显示，全国范围内二手房价格也出现了“止跌”趋势。2023年1月贝壳50城中约六成城市二手房价格止跌，二手房价格指数环比上涨0.2%，这是自2021年8月连续17个月环比下跌以来首次止跌，同时带动同比跌幅收窄。

“预计一季度市场会保持复苏的势头，小阳春可期，京津冀重点城市及珠三角表现好于其他城市群。”贝壳研究院方面指出。

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