朱保全：物业管理的本手、妙手与俗手

发布时间：2025-07-08 16:49:48 来源：雾鬓风鬟网 作者：焦点

朱保全

都说归来仍是朱保少年，看到今年高考作文题，全物不禁手指碰碰键盘。业管时光穿越，本手用孩子们的妙手作文题说说今天正在从事的工作。

很多人问我如何看待有些物业公司30%的俗手毛利率，我总说他们有他们的朱保“妙手”。

以我对这个行业的全物认知，我认为物业公司毛利率能超过10%已经非常好了。业管说到物业服务的本手本源，业主们就物业的妙手共有产权部分委托第三方进行打理。业主支付物业费的俗手目的，是朱保维护物业公共区域的环境秩序以及业主共有的设备设施日常维护；物业公司则是代表业主集体意志完成以上工作并统筹支付资金。物业公司赚什么钱，全物本质上就是业管酬金，如果管的好，业主给的酬金比例就高一点。这是物业的本手，正确的理解什么是受人之托，什么是成人之事，这么看来，30%毛利真的不是什么“妙手”，反而误导了关注物业行业的人。

正确的理解本手，就会理解客户关系的重要性，就会理解这门生意现金流的重要性，就会理解滚雪球式的生意的重要性。只有保持度日如年、度年如日的心态，只有保持支出与服务的透明和被监督，才能赢得客户信任。客户信任会带来稳定的现金流与合同持续的续签。否则，再高的毛利也仅仅是纸上富贵，收不回来的现金以及被业主不再续签，才是公司真正的风险。如果持续续签，这门生意就如同滚雪球一般，越滚越大，而且基本不需要融资，这样即便是不高的利润率已经可以有非常高的ROE。

物业本是门好生意，但却被一些“妙手”给变成俗手了。

面对业主对于物业费价值认知的参差不齐，同时又面临劳动力持续短缺与成本上扬，物业行业确实需要妙手。

第一妙手就是，行业协会积极推动立法，在《民法典》基础上进一步明确物权人在权利基础上的责任以及物业管理人受托履约责任从有限性向无限性延伸。

而妙招之二则是企业自身的技术研发与商业谋划。比如提升区域浓度才能真正产生规模效应，比如认知到机器与算法的不足，才能真正懂得如何使用机器与AI。

为这个行业支招的人很多，比如业主自治，比如最后100米增值服务，但物业如同人生，正确的价值观是本手，技术进步与产业立法是妙手，而漂亮脸蛋背后虚空是俗手。

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