万科旗下万物云冲刺港股IPO 物管巨头之争白热化

发布时间：2025-07-08 07:09:30 来源：雾鬓风鬟网 作者：休闲

财联社（北京，科万物物管记者 李洁）讯，旗下万科旗下“巨无霸”物管企业万物云，云冲向港股IPO发起冲刺。刺港

4月1日，白热万物云空间科技服务股份有限公司（简称“万物云”）正式向港交所递交招股书。科万物物管据招股书披露，旗下截至2021年12月31日，云冲万物云在管住宅及商企物业建筑面积约7.85亿平方米，刺港其中住宅物业在管总建筑面积约6.6亿平方米，白热涵盖2823个住宅物业；为内地及香港提供物业及设施管理服务的科万物物管在管总建筑面积超过1.2亿平方米，涵盖1565个项目。旗下

从2021年在管总面积来看，云冲万物云规模逊于服务，刺港位列物管行业第二名。白热据克而瑞研究中心数据，算上“三供一业”业务，总收费管理规模约8.5亿平方米。

多位受访人士对财联社记者表示，万物云上市后，能为其自身扩张及其他有意出售物业平台的企业提供更多交易机会，但同时，也将使得物管市场的巨头之争趋于白热化。

“分拆上市将有效增强万物云资本实力，拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，特别在当前房地产行业资金偏紧、物管领域收并购机会增加背景下，万物云有望借助资本市场进一步扩大市场份额。”平安证券分析师指出。

2021年以来，物管行业收并购明显加速。如万物云顺利上市，其是否会通过收并购反超碧桂园服务成为行业第一，仍有待时间检验。

招股书披露，2019年-2021年，万物云收入分别为139.27亿元、181.45亿元以及237.04亿元；毛利分别为24.68亿元、33.65亿元及40.2亿元。

虽然万物云收入增长较快，但毛利率未有明显增长，甚至在2021年还出现下滑。2019年-2021年，其毛利率分别为17.7%、18.5%、17.0%。

对于万物云毛利率低于行业平均水平，万科物业事业集团首席合伙人朱保全在万科集团业绩会上表示，目前从已上市的物业公司情况来看大概分为两个阵营，一类是在15%左右，一类大概是在30%左右，从分析师的角度来看，认为15%左右是合理区间，万物云就在这个区间里面。

与其它物管企业相比，万物云对母公司万科集团的依赖度较低，第三方收入占比较高。

招股书显示，2019年-2021年，万物云来自于第三方收入占总营收的比重分别约84.6%、 81.4%、80.8%，来自万科集团及其合营企业或联营企业的收入占总营收比重分别约15.4%、18.5%、19.2%。

对此，万物云方面表示，“公司计划不断评估机会，以收购及投资其他公司及与现有业务互相配合的业务或战略联盟，并将该等公司的业务与我们的业务整合。”

值得关注的是，去年下半年以来，物业板块估值较高点大幅回调，港股整体股价处于低位，在这种市场环境下万物云选择此时赴港上市，外界质疑是否为最佳时机。

对此，朱保全表示，万物云当下上市时机更为合适，因为当前估值更理性，在资本市场相对理性时刻，能够给投资者一个更恰当的投资机会。

“公司既定战略不会以捕捉资本市场的窗口为主要考虑因素，上市只是公司经营长河的一个节点，从内部事业部变成一个公众公司的过程。”朱保全称。

不过，随着上市物管企业数量的不断增加，物业股稀缺性降低。万物云赴港上市能否获得理想估值，提振投资者对于物管板块信心，仍有待观察。

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